Рекомендации «круглого стола» «Проблемы взаимодействия управляющих компаний и собственников жилых помещений в многоквартирных домах и осуществления государственного и муниципального контроля в жилищно-коммунальной сфере»

26 апреля 2011 г.
Рекомендации
«круглого стола» «Проблемы взаимодействия управляющих компаний и собственников жилых помещений в многоквартирных домах
и осуществления государственного и муниципального контроля
в жилищно-коммунальной сфере»

28 марта 2011 года                                                                                г. Петрозаводск

Эффективное управление и эксплуатация жилищного фонда является пер-воочередной задачей взаимодействия управляющих компаний и собственников  жилья. При этом увеличение количества обращений граждан в контролирующие органы по вопросам неудовлетворительного технического обслуживания и со-держания общего имущества  многоквартирных  домов свидетельствует о неэф-фективности действующей системы управления.
Только в 2010 году в Государственную жилищную инспекцию Республики Карелия поступило 2638 обращений граждан, из них 48% по вопросам неудовле-творительного технического обслуживания и содержания общего имущества мно-гоквартирных домов, 26% - некачественного предоставления коммунальных ус-луг, 23% - связанным с необходимостью разъяснения действующего жилищного законодательства.
Органами прокуратуры республики в 2010 году в деятельности управляющих компаний выявлено 461 нарушение законодательства.
Практика контрольных  мероприятий жилищной инспекции и прокурор-ского надзора показывает, что в 2011 году негативная тенденция в деятельности управляющих организаций сохраняется.
Деятельность компаний, управляющих многоквартирными домами непро-зрачна,  отсутствует обратная связь с потребителями, а решения, которые прини-маются по тарифам, не всегда обоснованы.
В договорах  управления, предлагаемых управляющими компаниями, оп-ределены в основном  работы, не требующие наличия квалифицированного пер-сонала, специализированной техники, оборудования и т.д.,  основной акцент де-лается на периодические осмотры, мелкий ремонт и аварийное обслуживание, что формирует у  потребителя услуг  суждения о бездеятельности.
Анализ ситуации в сфере взаимоотношений собственников жилья и управляющих компаний свидетельствует о том, что органы муниципального самоуправления имея в собственности от 10 до 80 процентов площадей в много-квартирных жилых домах, не только не решают вопросы по содержанию и экс-плуатации жилищного фонда, как один из собственников, но зачастую устраня-ются от вопросов, связанных с управлением многоквартирными домами, а именно участия в общих собраниях собственников,  подготовке проектов договоров на управление, отчетностью управляющих организаций перед собственниками. Не-достаточно эффективно организован муниципальный контроль за деятельностью управляющих организаций.
Заслушав и обсудив доклады и выступления, обменявшись мнениями, уча-стники круглого стола констатируют, что организация управления и эксплуатации жилищного фонда, как правило, не удовлетворяет как собственников  жилья, так и управляющие организации.
В целях изменения сложившейся ситуации и безусловного исполнения управляющими многоквартирными домами организациями требований дейст-вующего жилищного законодательства Российской Федерации, соблюдения за-конных интересов собственников помещений в многоквартирных домах, в том числе на гарантированное получение всех оплаченных услуг, участники  круглого стола   рекомендуют:

  Законодательному Собранию Республики Карелия :
Обратиться в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации с предложениями:
-  о внесении изменения в часть 1 статьи 46 Жилищного кодекса Россий-ской Федерации в части включения решения общего собрания собственников по-мещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартир-ным домом, выборе управляющей организации, досрочном расторжении договора управления с управляющей организацией в перечень решений, которые принима-ются квалифицированным большинством голосов от общего  числа голосов соб-ственников помещений в многоквартирном доме;
-  о внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс Российской Федерации  в части возложения ответственности за достоверность подписей и подсчета голосов, в случае принятия собственниками помещений в многоквар-тирном доме решений на общем собрании путем проведения заочного голосова-ния, на управляющую организацию, которая управляет домом на момент прове-дения данного собрания;
- о внесении изменений в действующее федеральное законодательство в части дополнения его нормами, регулирующими деятельность института уполно-моченных по дому (подъезду).

Совместно с Правительством Республики Карелия :
Обратиться в Правительство Российской Федерации с предложением:
- о разработке порядка  прекращения правоотношений между собственни-ками помещений в многоквартирном доме и прежней управляющей организацией при решении общего собрания о выборе нового способа управления многоквар-тирным домом  либо смене управляющей компании;
- об исключении из области регулирования Федерального закона от 26 де-кабря 2008 года № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» деятельности по контролю за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению жи-лищно-коммунальных услуг, отвечающих требованиям федеральных стандартов качества, использованием и сохранностью жилищного фонда и общего имущества  собственников помещений в многоквартирных домах, независимо от их принад-лежности;
- о внесении изменений в Постановление Правительства Российской Фе-дерации от 23 мая 2006 года № 307 «О Порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» в части изменения порядка расчета размера платы за холодное и горячее водоснабжение в жилых помещениях, оборудованных индивидуальны-ми приборами учета;
- о внесении изменений в Постановление Правительства Российской Фе-дерации   от 29 августа 2005 года № 541 «О федеральных стандартах оплаты жи-лого помещения и коммунальных услуг» в части снижения федерального стан-дарта максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи с 22 до 15 процентов;
           
Правительству Республики Карелия:
1. Проработать вопрос о необходимости лицензирования деятельности ор-ганизаций, осуществляющих управление многоквартирными домами, их содер-жание, техническое обслуживание и ремонт инженерных систем и технических устройств.
2. Разработать в срок до 1 июня 2011 года проект типового договора управления многоквартирным домом между собственником помещения и управ-ляющей организацией в соответствии с действующим законодательством Россий-ской Федерации.
3. Разработать в срок до 1 июня 2011 года Положение о старшем уполно-моченном от собственников помещений в многоквартирном доме и рекомендо-вать органам муниципального самоуправления руководствоваться данным Поло-жением в целях повышения активности  граждан-собственников  жилья в много-квартирных домах в вопросе управления общим имуществом.
4. Разработать единую (унифицированную) методику определения стои-мости выполнения отдельных видов работ (услуг) по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов на удельную единицу.
5. Разработать и утвердить методические рекомендации о порядке прове-дения собрания собственников помещений в многоквартирных домах по выбору управляющих организаций, заключению договоров управления многоквартирным домом в целях оказания помощи собственникам помещений в многоквартирных домах, управляющим организациям, товариществам собственников жилья.
6. Разработать и утвердить методические рекомендации о порядке переда-чи технической и иной документации, необходимой для управления многоквар-тирным домом при смене организации, управляющей многоквартирным домом, независимо от ее организационно-правовой формы, в целях обеспечения едино-образного, системного подхода к организации передачи технической и иной до-кументации, связанной с управлением многоквартирными домами.
7.  Рассмотреть вопрос разработки Республиканской программы по оказа-нию содействия собственникам помещений многоквартирных жилых домов при проведении капитального ремонта общего имущества дифференцировано в зави-симости от сроков эксплуатации, этажности домов, в которой предусмотреть со-финансирование из республиканского и местных бюджетов.
8. Для оптимизации контроля за количеством проживающих в многоквар-тирных жилых домах, разработать меры обеспечивающие контроль за соблюде-нием режима проживания граждан по месту регистрации, с целью исключения сверхнормативного потребления коммунальных услуг.
 9. В целях обеспечения Государственной жилищной инспекцией Респуб-лики Карелия  функций по контролю в г. Петрозаводске и районах республики рассмотреть возможность увеличения численного состава инспекции.

 Органам местного самоуправления:
1. Активизировать работу по реализации своих прав и обязанностей, за-крепленных в Жилищном кодексе Российской Федерации и Федеральном законе от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», в принятии решений о выборе способа управления многоквартирными домами (особенно в случаях наличия необходи-мого количества голосов для принятия решения) и заключения договоров на управление, по участию в решении вопросов по надлежащему содержанию и ре-монту общего имущества, контролю за деятельностью управляющих организаций.
2. Информировать собственников помещений в многоквартирных домах о хозяйствующих субъектах, имеющих право оказывать им услуги в качестве управляющей организации, об изменениях в законодательстве Российской Феде-рации по вопросам деятельности управляющих организаций. Создать информаци-онную карту по деятельности организаций, управляющих жилищным фондом в муниципальном образовании.
3. Рассмотреть возможность создания единого расчетно-кассового центра, диспетчерской службы, а также  консультационных пунктов по разъяснению гра-жданам порядка формирования размеров платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома в муниципальных образованиях.
4. Рассмотреть целесообразность создания специальной обслуживающей организации с целью обеспечения аварийно-ремонтных работ, определив форму расчета за выполненные работы по факту их исполнения.
5. Устанавливать в соответствии со ст.158 Жилищного кодекса Россий-ской Федерации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в мно-гоквартирном доме в случае, если на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме не принято решение об установлении данного размера платы.
6. Представлять в срок не более 10 рабочих дней инициаторам проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по их за-просам необходимые им и имеющиеся в распоряжении администрации муници-пального образования сведения.
7. Оказывать методическую помощь собственникам помещений в много-квартирных домах в организации контроля за установлением управляющими ор-ганизациями новых размеров платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома.

        Управляющим организациям любой организационно-правовой формы:
 1. Инициировать процедуру принятия решения по утверждению размеров платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного до-ма собраниями собственников помещений в многоквартирных домах с соблюде-нием требований действующего законодательства Российской Федерации.
2. При заключении договоров управления многоквартирным домом пред-ставлять собственникам помещений экономически обоснованные расчеты затрат на услуги, предусмотренные перечнем работ и услуг по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома в соответствии с необходимыми физическими объемами работ и услуг по каждому дому.
3. Предоставлять в срок не более 10 рабочих дней инициаторам проведе-ния общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по их запросам необходимые и имеющиеся в распоряжении управляющих организаций сведения.
4. В случае, если собственники на своем общем собрании выбрали управ-ляющую организацию, но не утвердили предложенный ею проект договора управления и размер стоимости услуг по управлению многоквартирным домом, считать, что собственники не реализовали выбранный способ управления до тех пор, пока разногласия в проекте договора не будут урегулированы и собственники не примут решения об утверждении согласованного проекта договора.
5. Внести в срок до 1 сентября 2011 года по согласованию с собственни-ками помещений необходимые изменения в ранее заключенные договоры управ-ления многоквартирными домами в соответствии с разработанным проектом ти-пового договора управления многоквартирным домом.
6. Представлять отчет о деятельности управляющей организации перед собственниками жилых помещений  в в объеме и сроки установленные Постанов-лением Правительства Российской Федерации № 731 от  23 сентября 2010 года  «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями  осуществ-ляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами».
Информировать собственников жилых помещений в многоквартирных домах о путях снижения коммунальных расходов.

        Собственникам помещений:
1. Принимать решения об установлении размеров платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома на основании рассчитанных управляющей организацией объемов производства работ и услуг в натуральных показателях, плановых смет затрат на производство этих работ и услуг или еди-ничных расценок на комплекс выполняемых работ и услуг по каждому много-квартирному дому.
2. Инициировать проведение общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах с целью определения условий заключения договоров с управляющей организацией в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
3. Принимать решения общих собраний собственников помещений в мно-гоквартирном доме после получения и изучения информации управляющих орга-низаций об обоснованности размеров платы за содержание и текущий ремонт об-щего имущества по каждому дому, соответствующей технико-экономическим по-казателям многоквартирного дома: общей площади жилых и нежилых помещений в данном доме, площади земельного участка и лестничных клеток и т.п., в случае, если в доме имеются неприватизированные квартиры, в качестве одного из таких собственников должен выступать представитель органов местного самоуправле-ния;
4. Включать в повестку дня общего собрания, в случае необходимости проведения капитального ремонта многоквартирного дома, следующие вопросы:
             -  вид, объем и  расчетная стоимость работ;
- определение размера платы за капитальный ремонт, взимаемой непо-средственно с собственников помещений в многоквартирном доме.
5. Принимать меры по осуществлению контроля за достоверностью ре-зультатов при проведении голосования по вопросам повестки дня общего собра-ния собственников помещений в многоквартирном доме в заочной форме.

Комитету по экономической политике и налогам Законодательного Собрания Республики Карелия  направить  данные рекомендации в адреса поименованных структур.